2023 3월 부동산 시장 점검과 전망, 유망 투자처

 

2023년 3월 현재 낙폭 과대 부동산이 바닥을 찍고 반등하는 모습을 보이고 있다. 낙폭 과대 지역이라고 하면 강동구 고덕, 남양주 다산, 동탄, 송도, 인덕원, 잠실 등이다. 서울 강동구 고덕의 대표 단지인 고덕 그라시움은 작년 12월 바닥 대비 1억 이상 상승한 실거래와 호가를 보이고 있다. 나머지 낙폭과대 지역들도 작년 11월~12월 수준보다는 다소 높은 가격에 거래되고 있고 호가도 높아져 있는 상태다. 수도권 아파트 거래량도 12월 보다는 2월 거래량이 약 3배 가량 높다.

 

반등의 이유는 1.3대책도 있겠지만 금융여건이 완화된 덕이 크다고 본다. 작년 말과 비교하면 대출금리도 많이 낮아진 상태다. 주택대출금리와 비슷하게 움직이는 국채3년물 금리는 작년 10월말 4.5%수준에서 지금은 3.3%까지 낮아졌다. 최근에 미국 CPI 둔화 속도가 기대보다 좋지 않아서 시장금리가 다소 높아졌었는데 SVB은행, CS은행 사태로 채권금리가 다시 낮아졌다. 작년 말에는 6%대 주택담보대출이 일반적이었는데 요즘에는 4%대 주담대가 은행에서 꽤 보인다. 특히 9억 이하 주택에서는 특례보금자리론으로 4%대 고정금리를 체증식으로 대출을 받으니 원리금상환부담이 작년 말과 대비해서는 크게 줄어들었다. 체증식은 꽤 긴 기간 동안 원금을 거의 갚지 않으니 거치식 대출과 유사하다. 게다가 특례보금자리론은 DSR 규제도 적용 받지 않으니 금융여건이 크게 완화된 셈이다. 금리가 급등해서 하락한 시장이라 금리가 다시 낮아지면서 다소 회복한 것이다.

 

그렇다면 이번 반등세는 이어질 것인가? 일시 반등으로 그칠 것인가? 지금은 상승의 에너지가 약한 편이다. 일부 낙폭이 컸던 인기지역은 소폭 반등했지만 올라온 호가에 새로운 매수세는 쉽게 붙지 않는 상황이고 상승세가 주변으로 퍼지는 정도도 미미한 수준이다. 일각에서는 이번 반등세는 데드캣바운스라고 말한다. 하락추세가 상승추세로 전환되고 있는 것이 아니라 금융여건 완화로 일시적으로 하락세가 주춤하다가 경기침체로 인해 다시 하락세가 커질 것이라는 것이다.

실제로 2007, 2008년 금융위기 이후에도 주택가격이 폭락한 후 2009년에 반등을 했다. 하지만 이러한 분위기는 오래가지 못하고 2010년부터 다시 침체로 빠지게 된다.

이러한 모습은 반복될 것인가? 2009년의 반등은 이유가 무엇이었고 과거에 상승이 데드캣바운스로 그친 이유는 무엇이었는가? 2009년의 반등의 이유는 지금과 마찬가지로 금융여건의 완화와 많이 하락한 주택 가격 때문이었다. 2008년 리먼브라더스 파산 이후 금리가 낮아지면서 유동성이 긴급하게 시장에 공급되었다. 2008년의 폭락 때문에 아파트 가격도 많이 조정된 상황이었다. 이후에 2009년에는 강남 재건축아파트가 먼저 반등하고 이를 시작으로 상승세가 퍼져 나가기 시작했다. 상승세는 꽤 거셌으며 전고점을 돌파한 단지도 나왔다. 그러나 2010년에는 분위기가 반전된다. 반등세를 하락추세로 되돌린 것은 경제가 안 좋아서는 아니었다. 수도권 아파트가 반등하자 정부의 대출규제(DTI규제)가 다시 들어왔고 반값아파트, 2기 신도시 등으로 수도권에 싼 아파트가 공급도 많이 되었다. 그래서 투자자들은 자연스럽게 규제가 여전히 풀려 있는 지방으로 몰려가서 지방 아파트가 폭등하는 현상이 발생했다. 경기가 안 좋아서 하락했다면 지방아파트도 하락을 했어야 했는데 부산, 대구를 대표로 하는 지방아파트는 이후에 장기간 상당한 폭으로 상승했다.

 

이번에도 수도권 부동산은 데드캣바운스로 그칠까? 그럴 확률도 꽤 있다고 본다. 정부도 지금 수도권 가격이 높다는 언급을 언론을 통해 지속적으로 하고 있다. 수도권 아파트 가격이 급등한다면 수도권은 규제가 다시 들어올 수 있다는 의미이다. 또한 3기 신도시 공급이 26년부터 예정되어 있다는 점도 대세상승이 어려운 이유이다. 현재도 낮은 전세가율이 3기 신도시 공급이 이루어진다면 전세가율이 높아지기 힘든 상황이 만들어진다. 전세가율이 낮은 상태에서는 투자자가 들어오기 힘들고 투자자의 진입이 없다면 큰 상승의 에너지를 만들기 힘들다.

 

전세가격은 어떻게 될까? 전세가격은 24년에는 상승할 것으로 본다. 이번에 전세가격이 폭락한 것은 임대차3법과 급격한 금리상승의 영향이 크다. 임대차 3법으로 인해 20년부터 전세가격이 단기 급등했고 그로 인해 역전세가 많이 발생했다. 이 영향이 끝나는 24년부터는 전세가격이 정상으로 돌아올 것이다. 또한 급격한 전세대출금리 상승으로 인해 월세보다 전세가 비싼 현상이 발생했다. 그래서 임차수요자들은 월세에 몰리게 되고 전세의 하락은 가속화되었다. 지금은 시장금리가 안정화되었고 전세대출금리도 3%까지 나오고 있다(K 뱅크). 전월세전환율보다 전세자금대출금리가 낮은 상황이 조만간 나올 것이고 전세로 수요자가 몰릴 것이다. 현재 이미 전세의 거래량은 늘고 있고 전세매물도 줄어들고 있다.

 

그렇다면 어떻게 투자해야 할까? 일단 수도권은 입지가 좋은 곳이고 전고점 대비 많이 빠진(25%이상) 상황이면 매수해도 좋을 것이다. 데드캣바운스의 가능성도 꽤 있지만 입지가 좋은 곳은 장기적으로 상승한다. 전세가격은 상승할 확률이 높으니 보유하면서 전세금을 올려 받을 수도 있을 것이다. 하지만 많이 반등한 가격에 사면 심리적으로 힘들 수 있으니 상당히 반등한 상황에서 추격매수는 지양해야 할 것이다. 입지가 좋지 않은 지역이라면 반등했을 때 갈아타는 전략도 고려해 봐야 할듯하다.

 

반면에 지방은 전망이 좋은 지역이 꽤 있다. 수요가 지속적으로 있는 대도시이고 입주물량 부담이 24년 이후에 적은 도시라면 투자의 매력이 있을 것이다. 예를 들면 부산, 울산, 창원, 광주 등이다. 24년 이후에 전세가격이 반등하여 전세가율이 상승한다면 투자의 매력도도 높아질 것이고 입주물량이 적다면 중장기적으로는 리스크도 적을 것이다. 전세가가 오르는 신호가 보이면 좋은 지역, 좋은 단지 순서로 투자대상을 검토하면 좋을 것이다.